26
Sep
07

Bisa Membuat Berdiri, kok Tak Kuat Menggenjot?

Debu di kawasan elite Rasuna Said, Kuningan, makin tebal saja. Maklum, PT Bakrie Swasakti Utama, anak perusahaan PT Bakrieland Development, tengah giat menyelesaikan pembangunan Rasuna Epicentrum. Baru tiga bulan launching, dia sudah laku terjual 40%.

Lalu, suara yang bikin pekak kuping penduduk sekitarnya muncul dari pembangunan Apartemen Thamrin Residence di Kebon Melati, Tanah Abang, Jakarta Pusat. Proyek ini milik Agung Podomoro yang berkongsi dengan Jakarta Propertindo, BUMD milik Pemprov DKI Jakarta. Keduanya membentuk Jakarta Realty lalu membangun proyek di lahan seluas 2,37 hektare.

Ogah ketinggalan, PT Jababeka Tbk tengah menyiapkan proyek The Ellipse. Apartemen ini bakal berdiri di atas lahan seluas 2 hektare di sebelah Menara Batavia. Apartemen ini akan dibanderol Rp 1 miliar per unit.

PT Inti Sahid Dinamika juga berlari kencang membangun apartemen di wilayah Sudirman CBD. Proyek yang bertajuk Sahid Metropolitan Residence tersebut menempati lokasi di kawasan Setiabudi, Jakarta Selatan.

Masih ada lagi, yaitu City Lofts yang mencoba menawarkan konsep apartemen rada berbeda. Proyek milik PT Duta Anggada Realty ini menjajakan konsep tempat hunian sekaligus kantor. Konsep itu dikenal dengan nama small office home office alias SOHO.

Lalu, apartemen Gardenia Boulevard Resort nangkring di kawasan Jakarta Selatan. Apartemen yang menelan biaya sekitar Rp 200 miliar ini ditawarkan dengan harga mulai Rp 260 juta hingga Rp 2 miliar seunit.

Semua itu hanya secuil contoh hunian jangkung yang kian berdesakan di Ibukota RI. Semakin banyak pengembang yang mengapartemenkan setiap jengkal tanah di Jakarta.

Ditaksir, tahun ini total pasokan apartemen sekitar 100.000 unit dengan tingkat pengisian rata-rata 55%. “Itu kelebihan pasok, pengembang sulit menjual,” ujar seorang sumber KONTAN.

Apa kata pengembang? “Sebetulnya, sih, memang kelebihan pasokan atau oversupply, tapi harus dilihat di daerah atau wilayah-wilayah mana saja yang oversupply itu,” kata Ferry Sugih, Direktur Pemasaran Gardenia Boulevard, Cempaka Group.

Menurut catatannya, kejenuhan pembangunan apartemen itu ada di kawasan Sudirman. Sebaliknya, di sepanjang jalan Warung Buncit menuju T.B. Simatupang belum kelebihan pasokan. “Yang baru ya Gardenia Boulevard ini, ” imbuhnya berpromosi.

Kendati kena tuding sudah jenuh, pengembang yang membangun apartemen di kawasan segitiga emas ini justru sesumbar dengan menggadang lokasi untuk mendongkrak harga jual. Misalnya saja, apartemen Thamrin Residence. “Lokasi kami terletak di jantung Kota Jakarta, dan mengusung konsep centralize your life,” ujar Deputi Direktur Pemasaran Jakarta Realty Indra Widjaya Antono.

Proyek dengan nilai investasi sekitar Rp 350 miliar ini akan selesai secara bertahap mulai bulan Desember tahun depan, atau awal tahun 2009.

“Jakarta ini kan kota. Bukan hanya populasinya yang bertambah tapi juga orang urbanisasi,” ujar Direktur Pemasaran Kemang Village Jopy Rusli. Menurutnya, Jakarta Selatan memiliki potensi yang tersembunyi. Itu sebabnya, pihaknya membangun apartemen di kawasan Kemang.

Stok di Kemang Village sudah nyaris habis. Kebanyakan pembelinya adalah end user yang membeli kontan. Setiap unit harganya Rp 800 juta hingga Rp 5 miliar. Kalau berminat menjadikan hunian ini sebagai investasi, “Dalam waktu singkat 10%-nya saja sih dapat,” kata Jopy.

Kelas atas katanya tak kelebihan pasokan

Perdebatan kelebihan atau kurangnya pasokan apartemen ini tak berujung. “Saya tidak sepakat kalau dibilang oversupply, soalnya kebutuhan apartemen di Jakarta itu masih besar,” kata GM Pemasaran Sahid Sudirman Residence Ronny E. Mongkar.

Meskipun sudah banyak apartemen yang berderet di sana, menurut Ronny, tetap masih kurang. “Sekarang orang sudah kembali melirik ke kota,” katanya.

Sama halnya Ferry, Agus H Canny, GM Pemasaran Korporat Jababeka, menilai pasokan apartemen yang berlebih ini justru ada di kelas menengah. “Sebaliknya, apartemen kelas menengah ke atas itu enggak kelebihan pasok-an,” katanya. Contohnya apartemen Kempinski, Park Royal, Da Vinci, Pakuwon, Four Season, Bellezza, dan Bellagio. Contoh lainnya, Proyek Marriot Executive Apartment, apartemen Setiabudi, dan apartemen Rasuna Episentrum. Selain memiliki lokasi yang strategis, apartemen high end ini juga menawarkan keunikan berbeda.

“Apartemen kelas atas ini banyak pasokan tapi banyak juga peminatnya,” ujar Agus Menurut hitungannya, meski berceruk kecil, apartemen kelas menengah ke atas ini tetap punya pasar.

Menurut bagian Pemasaran Riset Bakrie Swasakti Utama Sanggam Sitorus, apartemen-apartemen kelas premium biasanya lebih banyak ditinggali sendiri oleh pembelinya. “Kalau disewakan, susah untuk menutup modalnya,” kata dia. Kalaupun ada yang menyewa, itu pasti ekspatriat.

Ekspatriat atau bukan, orang-orang berduit menjadi magnet uang bagi para pengembang apartemen yang membangun apartemen di ceruk sempit. Meski harganya hingga belasan atau puluhan miliar, tetap saja ada yang membungkusnya.

Setiabudi Residences, misalnya. Apartemen dengan konsep strata tittle dan mengincar menengah ke atas ini nyaris ludes. Tingkat penjualannya sekitar 87%.

Dengan luas lahan 7.360 m2, apartemen yang berlokasi di Kuningan Jakarta Selatan ini terdiri dari dua menara berbentuk L. Masing-masing setinggi 32 lantai dan 29 lantai.

Apartemen ini menawarkan 300 unit, dengan luas bervariasi. Yakni, mulai dari 82 m2 sampai 147 m2 untuk tipe dua bedroom dan 298 m2 untuk tipe penthouse. Adapun harganya mulai dari Rp 1,4 miliar hingga Rp 2,6 miliar.

Contoh lagi, Rasuna Epicentrum. Di dekat lokasi ini sebenarnya Bakrie telah memiliki kompleks apartemen yang bernama Taman Rasuna. Tapi, Rasuna Epicentrum membidik pasar menengah atas.

Jadi, kalau di Taman Rasuna harganya Rp 8 juta sampai Rp 12 juta per m2, di Rasuna Epicentrum harga jualnya Rp 14 juta-Rp 15 juta per m2. Asal tahu saja, total investasi untuk proyek Epicentrum ini mencapai angka sekitar Rp 5 triliun.

Hitung punya hitung, dari berbagai pasokan, apartemen kelas menengah menempati sekitar 63% pangsa pasar. Menurunnya daya beli masyarakat Jakarta memang turut memberikan nafas segar bagi apartemen kelas menengah.

Tengok saja, apartemen di segitiga emas yang mencicipi gurihnya penjualan. Salah satunya adalah apartemen Taman Rasuna, yang dibangun Bakrie Swasakti. Kini, sebanyak 90% telah terjual. Apartemen Taman Rasuna menawarkan harga mulai dari Rp 400 juta sampai Rp 500 juta per unit.

Apartemen kelas menengah lainnya adalah Sahid Metropolitan Residence. Apartemen yang berdiri di atas lahan seluas 1.500 m2 ini akan terdiri dari 8 lantai dengan jumlah 89 unit.

Ukuran terkecil yang ditawarkan adalah 24,12 m2, sedangkan yang terbesar adalah 98,99 m2. Harga apartemen ini juga sesuai dengan kelasnya, antara Rp 252 juta hingga Rp 977 juta. Kalau tak meleset, pembangunan apartemen ini akan selesai pada bulan Maret tahun 2008.

Menggenjot penjualan apartemen, bisa enggak?

Kalau kita merunut ke belakang, tepatnya pada tahun 1970-an di Jakarta baru ada 54 unit hunian pencakar langit. Salah satunya adalah Apartemen Ratu Plaza yang dibangun pada tahun 1974. Apartemen ini memiliki 54 unit hunian yang lokasinya sama dengan pusat perbelanjaan.

Jumlah apartemen yang cuma dua digit ini kemudian berbiak sangat cepat. Menurut riset Colliers International, tahun ini pertumbuhan pasar apartemen bakal mencapai 50%.

Procon Indah juga menghitung, suplai apartemen saat ini mencapai 30.900 unit. Komposisi sebarannya, di Jakarta Pusat 33%, Jakarta Utara 22%, Jakarta Selatan 20%, dan Jakarta Barat 18%. “Kami melihat apartemen masih bisa dikembangkan di daerah Selatan,” kata Ferry.

Suplai ini akan menambah total pasokan apartemen pada akhir 2007. Menjadi 66.500 unit apartemen jual dan 33.300 unit apartemen sewa.

Procon menyebutkan, rata-rata penyerapan apartemen pada 2006 sebesar 74,5%. Perinciannya, penyerapan pasar apartemen sewa mencapai 5.830 unit. Sedangkan untuk apartemen jual, penyerapannya sebanyak 5.681 unit.Meski demikian, nilai kapitalisasi bisnis apartemen maupun kondominium tahun ini diperkirakan melorot 26% menjadi Rp 9,6 triliun. Untunglah, bila ditambahkan dengan properti lain, maka perputaran duit di bisnis properti tahun ini diramalkan bisa mencapai Rp 66,99 triliun.

Khusus untuk kawasan pusat bisnis alias central business district (CBD), riset PT Bakrie Swasakti Utama meramalkan, penyerapan pasar terhadap suplai apartemen di kawasan ini pada tahun 2007 cukup stabil. Memang, angkanya mirip tahun lalu, meskipun tak sebesar tahun 2005.

Kalkulasi hukum penawaran dan permintaan datang dari Jopy. Menurutnya, tanggapan masyarakat atas apartemen sangat positif. “Apalagi salah satu faktor penunjang lagi adalah turunnya tingkat suku bunga,” imbuhnya.

Asal tahu saja, dua tahun silam jumlah pasokan apartemen di CBD mencapai 6.923 unit dan penyerapannya mencapai 6.337 unit atau 91,5%.

Tahun lalu pasokannya mencapai 10.445 unit dan penyerapannya mencapai 8.098 unit atau 77,5%. Sementara itu, proyeksi untuk 2007, dari pasokan sebanyak 12.509 unit, bakal terserap sebanyak 9.852 unit atau 78,8%.

Para pengembang memang seolah belum kenyang membangun apartemen. Toh, “Persaingannya masih wajar dan sehat. Yang penting sebenarnya memosisikan kita mau di mana,” kata Ronny.

Bikin, sih, boleh-boleh saja. Menghitung di atas kertas juga sah-sah saja. Asal, bisa menjualnya, sehingga menepis adanya dugaan kelebihan pasokan.

Bank juga Ikut Berperan

Garangnya pengembang yang menggemukkan jumlah apartemen sampai kelebihan pasokan ini bukan hanya lantaran campur tangan taipan bisnis properti. Lebih dari itu, oversupply ini juga gara-gara bank jor-joran memberikan kredit pemilikan apartemen (KPA). Misalnya saja Bank Mandiri yang menggandeng PT Lippo Karawaci Tbk untuk menggelontorkan KPA kondominium proyek Kemang Village bagi para pembelinya.

Proyek Kemang Village senilai US$ 880 juta ini rencananya meliputi pembangunan tujuh menara. Adapun kapasitasnya sekitar 1.900 unit.

Berapa bunga KPA apartemen ini? “8,5% per tahun, fixed tiga tahun dengan provisi 0,5% dari limit kredit,” ujar Direktur Konsumen Bank Mandiri Omar S. Anwar.

Asyiknya lagi, nasabah juga bebas dari biaya administrasi. Hanya dengan uang muka minimal 10%, maka bank bakal mengabulkan permohonan KPA Anda.

Wajar saja kalau bank jor-joran menyalurkan KPA. Maklum, KPA dan kredit pemilikan rumah (KPR) merupakan andalan perbankan untuk menggenjot kredit. Tahun ini, Bank Mandiri menganggarkan dana untuk KPR/KPA sekitar Rp 7,5 triliun. Padahal dua tahun terakhir, Mandiri hanya menyalurkan KPR/KPA Rp 4 triliun.

Berdasarkan statistik ekonomi keuangan Indonesia bikinan Bank Indonesia, posisi kredit properti per April 2007 mencapai Rp 124,2 triliun. Ini tumbuh 24% ketimbang periode sama tahun lalu yang sebesar Rp 100,41 triliun


0 Responses to “Bisa Membuat Berdiri, kok Tak Kuat Menggenjot?”



  1. Leave a Comment

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s


September 2007
M T W T F S S
« Aug   Oct »
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930

Archives

Flickr Photos

Lago di Braies

Red and Gold

Sol Duc Falls

Wasting Light

Back to forest

Red Lane 3

Prairie Falcon 2016

Suitcases

More Photos

%d bloggers like this: